부동산 투자 이것만은 알고 시작하자
빨리 시작한다고 빨리 성공하는 것도 아니고 늦게 시작한다고 해서 성공할 기회를 놓치는 것은 더더욱 아닙니다. 그럼에도 기본을 지키지 못하는 것은 쉽게 돈을 벌고 싶은 욕망을 조절하지 못하는 조급증 때문입니다. 투자는 돈을 버는 기술입니다. 투자는 배우는 게 힘들고 시간이 걸리더라도 일단 배워놓으면 언제든 써먹을 수 있고 늙어도 써먹을 수 있습니다. 나이들어서도 할 수 있다는 게 참으로 매력적입니다. 투자에 있어서는 조급해하지 않고, 시간이 필요함을 알게 됩니다. 투자 고수님들의 판단이 빠른 이유는 경험적 지식이 오랫동안 축적되어 직감으로 전달되기 때문입니다. 말로 구체적으로 설명할 수 없는 직감이 생겨야 됩니다. 기회는 늘 존재하지만 시작하기 전에는 보이지 않는 법입니다. 모르기 때문에 안 보이는 것입니다. 투자를 시작하는 시기는 정부의 규제가 풀릴 때가 아니고, 자신이 준비되었을 때입니다. 일단 시작하면 답은 보이기 마련이므로, 필요한 것은 용기와 결단력입니다.
저평가된 부동산을 알아보는 안목을 키워야 합니다. 주식도 저평가된 우량주를 알아보는 안목을 키워야 하듯이 부동산도 저평가된 부동산을 알아보는 안목을 가져야 합니다. 이를 위해서 첫째, 초보일수록 많은 지역을 다녀야 합니다. 많은 지역을 다니면서 본 게 많고 아는 게 많아야 비교가 됩니다. 둘째, 비교를 많이 해야 합니다. 유사한 지역과 비교하고, 인근 지역과 비교하고, 랜드마크 아파트와 비교하는 등 많은 비교를 통해 저평가된 아파트를 알 수 있습니다.
부동산에 임대 놓는 것도 방법이 있습니다. 우선, 단지 내 전세 물건 파악하고 임대놓습니다. 그리고, 세입자의 협조를 구하고, 매수한 중개소에 양해 구해서 다른 중개소에도 임대를 내놓습니다. 그리고, 멀지만 전세가가 더 비싼 지역에도 내놓아 보고, 그래도 안 나간다면, 대출을 알아보아야 합니다.
혼자서도 투자 물건 찾는 5단계를 알아보자
하나, 어디를 살까 ‘지역 선정’을 합니다. 이를 위해 공급 확인하고, 상승이 알림지표 '전세가율' 오르는 지역을 찾고, 거래량이 회복된 곳을 찾습니다.
둘, 어떤 것을 살까? ‘단지 선정’을 합니다. 지역 내 ‘강남’을 찾고, 입지(일자리, 교통, 학군, 거주환경)와 시세를 통해서 판단하고, 아파트를 전수 조사합니다.
셋, 손,입,발로 하는 3단계 ‘임장하기’를 합니다. 손으로 아파트 시세, 아파트 거래량 등을 확인하는 사전 임장을 합니다. 그리고 입으로 전화임장을 합니다. 이때, 매도자 모드로 전화해서 알려주는 매도 가격은 실제로 내가 살 수 있는 가격이고, 매수자 모드로 전화해서 알려주는 가격은 내가 팔 수 있는 가격이 됩니다. 그리고, 발로 현장임장을 합니다.
넷, 금맥을 찾는 마음으로 ‘물건 찾기’를 합니다. 중개소를 선정합니다. 매수시 물건지 부동산이면서 사장님이 친절하면 1순위이며, 임대시 손님 부동산이 유용합니다. 집 안을 둘러보고, 매도 관련 사항을 체크합니다.
다섯, ‘계약하기’를 한다. 사전 준비는 꼼꼼하게 하고, 서류 확인 절차를 진행하며, 소유의 기쁨, 마무리까지 깔끔하게 합니다.
부동산 센스 높이기
모든 중개소를 돌아보는 목적은 컨디션은 좋지만 급매로 나온 물건을 찾아내는 것, 즉 '장부 물건'이라고 불리는 인터넷에 안 띄워진 물건을 찾는 것입니다. 임대가 용이한 경우는 매도자가 전세로 들어오는 경우, 전세가 부족해서 전세입자가 대기하고 있는 경우다. 집이 공실인 경우, 바로 인테리어가 가능하므로, 임대 보증금을 내줘야 한다거나 매도자에게 미리 잔금을 지불하지 않아도 되니 대출을 받지 않아도 된다. 매도자가 잔금을 해줄 수 있는 경우, 그리고 월세인 경우 - 매도자가 세입자 명도 가능한 경우이다.
첫번째로, 매도자가 무슨 사유로 집을 파는 지 알아내야 한다. 당장에 팔아야 하는 급한 집을 찾는 것이 중요하다.
1가구 2주택 문제로 세금을 많이 내야 해서 파는 경우, 사업을 하다가 자금이 부족해서 급하게 팔아야 하는 경우, 분양받은 아파트 이사로 날짜가 이미 정해져 있는 경우, 거주자 사망으로 자식들이 파는 경우, 세입자 임대 만기에 맞춰서 매도를 원하는 경우, 이혼으로 하루라도 빨리 매도를 원하는 경우, 해외나 지방 거주로 시세 파악을 제대로 못하고 있는 경우, 매도자가 이사갈 집을 먼저 매수한 경우에는 협상이 가능하다.
두번째로, 상대방이 원하는 조건을 파악한다. 매도자마다 원하는 조건은 다르다. 급하게 돈이 필요해서 잔금을 빨리 해주길 바라는 경우, 돈이 급하진 않지만, 안 좋은 감정(이혼,사망 등)으로 집을 빨리 팔아야 하는 경우, 명의만 빨리 이전하길 원하는 경우 등이 있다.
잔금 전에 공실로 만들고 임차인까지 구하는 멘트가 있다. 잔금일을 세입자 입주 날짜로 할 수 있을 까요? 인테리어를 하면 더 빨리 임대가 나가는 데, 혹시 무리한 부탁인줄 압니다만, 그전에 이사가 가능하실는지요?
협상의 가장 중요한 점은, 상대의 상황을 먼저 파악하고 내가 무엇을 줄 수 있는 지 고민한 뒤 두세가지 대안을 가지고 진행하는 것이다.
이 책은 싱글 여성의 관점에서 낯선 부동산과 부딪히며 투자를 통해 자산을 늘려가는 방법들에 자세히 설명해 주고 있다. 혼자 하기 쉽지 않았을 시간들과 경험들을 통해 알게 된 내용들을 부알못 초보자의 눈높이에서 얘기해주고 있다. 부알못에 대한 배려가 책 곳곳에서 보인다. 특히, 혼자서도 투자 물건을 찾는 5단계나, 매매하기 좋은 집, 그리고 부동산 협상이 가능한 집 등은 잘 정리되어 있어서 그대로 조금씩 따라해보면 부동산 초보자가 쉽게 부동산 투자에 접근할 수 있게 해준다. 또, 협상에 있어서 가장 중요한 것은 역지사지를 위해 상대방의 상황을 먼저 파악하고, 내가 줄수 있는 것과 상대방으로부터 받을 수 있을 것을 고민해보고 여러가지 대안을 준비해서 상황에 부딪히는 것임을 여러 사례를 통해 잘 설명해주고 있다. 책에서 얻은 지식들을 현장에서 경험해보고 적용해보는 시간들을 많이 가져보고, 복기를 통해 나의 것으로 만드는 시간을 가져보도록 해야 겠다.
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