내 집
내집 마련의 경우, 각자가 처한 상황에서 무리하지 않는 결정을 내려야 합니다. 미래란 알 수 없는 것이므로, 수익성이 아무리 높아도 중간에 발생할 수 있는 돌발 변수를 견딜만한 여력이 있어야 합니다. 주식에서도 마찬가지인데, 결코 잃지 말아야 합니다. 그래도 다음 기회가 있기 때문입니다.
소득 수준 대비 8배 가격의 주택을 매입하는 것이 적절합니다. 고소득 직장을 그 당시 호황인 업종으로 치환하고, 그 업종이 입지한 지역을 고소득 직장 밀집 지역으로 가정하면 됩니다. 하천뷰는 주변 여건이 성숙된 뒤에야 하천 프리미엄이 발생합니다. 수목뷰는 프리미엄이 없다고 보는 것이 맞습니다.
부자란 운으로 얻어 걸린 사람이 아니며, 오랜 시간에 걸쳐 쌓아 올린 부에 대한 철학을 가진 사람입니다. 돈은 자신의 그릇에 맞게 가지게 됩니다. 자신의 그릇보다 큰돈을 가진 사람이라면 곧 넘쳐나는 돈을 놓치게 됩니다.
사람은 보통 일생에서 5번 정도 주택을 매매하게 됩니다. 따라서, 주택의 주거 기능 뿐만 아니라 자산의 일부로 생각하고 접근해야 합니다. 장기로 끌고 갈 만한 유망한 지역에는 전세 가격 변동이 없어 보이는 전세가율이 높은 물건을 매입하고, 주택임대사업 등록을 하고 나서 8년 뒤에 매도할 수 있습니다. 이때, 임대사업자로 등록하면 임차인에 대한 임대료 상한선이 5%로 적용됩니다. 따라서, 자금이 장기간 묶일 가능성이 크며, 전세가 하락 시 전세금을 토해 내야 될 수도 있으므로, 여유 자금도 확보해야 합니다.
직장 및 교통
돈을 잘 버는 고소득 직장인이 있는 지역의 주택 가격은 다른 지역보다 빠르게 상승합니다. 그래서, PIR(주택 가격/가구 연소득)이라는 지표를 주택 가격을 분석하는 지표로 활용하게 됩니다. 어느 지역에 업무 지구가 형성되어 있는 지 파악하면 고소득 직장을 판단하기 용이합니다.
서울 지하철에서 새로이 연장되는 노선에 주목해야 합니다. 3호선, 운정 신도시, 4호선 연장선, 하남 전역에 수혜를 안길 5호선 연장선, 8호선 연장선, 별내선, 진접선, 교통 오지에 혜택을 줄 7호선 연장선이 있습니다.
서울 및 수도권의 지형을 바꿀 신규 노선들에도 주목해야 합니다. 여의도에서 서울대까지 연장되는 신림선, 왕십리에서 상계까지 이어지는 동북선, 위례 신도시에서 신사까지 이어지는 위례 신사선, 위례 신도시에서 과천까지 연장되는 위례 과천선, 안산, 시흥에서 구로, 여의도까지 연장되는 신안산선, 월곶에서 안양을 거쳐 판교까지 이어지는 월곶 판교선이 있습니다.
또한, 고속 전철인 GTX-A(킨텍스에서 동탄 신도시), GTX-B(청량리에서 송도), GTX-C(의정부에서 금정), GTX D(김포에서 부천)도 큰 관심을 가져야 합니다.
상계동 일대 재건축 시장은 용적률이 높고, 조합원 수가 많아 사업성 확보가 용이하지 않습니다. 그러나, 대단지이고, 유동 인구가 많아 여전히 매력적인 선택지입니다.
교육 및 환경
교육정책에 따라 명문 학군도 변합니다. 대치 역삼동은 전통적으로 명문 학군으로서, 여전히 엄마들의 워너비입니다.
목동도 전통의 학군이며, 마포 학군으로 인해 위협받는 단계입니다. 중계동은 강북에 유일하게 선택할 수 있는 학군입니다. 경기도에서는 분당, 평촌, 일산이 대표적인 학군입니다.
숲세권은 부동산 가격에 특별히 기여하기 보다는 부동산 가격의 할인 요인으로 작용하는 경우가 많습니다. 숲세권은 선택하지 않는 것이 좋습니다. 마용성 지역의 주택 가격은 강남보다 더디게 상승했습니다. 그리고, 최근 들어 마용성 지역의 주택 가격 상승세는 빨라지고 있습니다. 이는 마용성 지역이 신축이기 때문입니다. 신축 프리미엄이 언제까지 갈지는 마용성 지역의 학군, 교통, 환경이 얼마나 성장하는지에 달려있다고 볼 수 있습니다. 특히, 교통이 많이 편리해졌지만, 아직 마땅한 학군이 형성되지 않았고, 학원가도 형성되지 않았지만, 고소득의 직장인이 많이 유입되면서 짧은 시간에 대형 프랜차이즈 학원들이 많이 유입되고, 현재도 계속 수요가 있어 유입되고 있으므로 추후 어떤 모습으로 학군이 형성될지 지켜봐야 할 것입니다. 주택의 리모델링 또는 재건축을 통해 종상향이 진행될 때는 기부채납을 통해 일부 토지를 공공시설로 기부해야 함을 유념해야 합니다.
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