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부동산 투자 인사이트에 대해 알아봅시다

by 도도리그 2022. 2. 26.
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부동산 제대로 알고 투자하자

변동성이 생기는 밑바탕에는 주거와 자산이라는 본질이 깔려 있으며, 그 본질을 깨우고 움직이는 시작점이 공급입니다.  주거 부동산은 수요과 공급이 시장의 상황에 맞게 탄력적으로 대응하지 못해 생기는 불일치와 불균형의 특성을 기본적으로 가지고 있습니다.  원하는 곳에 필요만큼 공급되지 않기 때문에 수요가 있는 곳은 늘 희소성이 따라붙습니다. 특히 상승장에서는 가격 상승을 극대화시키고, 하락장에서는 안정적인 역할도 하게 됩니다.  갭메우기는 부산의 경우 해운대를 기점으로 수영구, 남구, 연제구로 이동하게 될 가능성이 높습니다.  대구는 수성구를 기점으로 달서구로 이동하게 될 것입니다.  상승기에 나타나는 우위지역의 가격의 상승은 열위 지역보다 높은 상승률을 가지는 것이 부동산의 특성입니다.  서울 수도권은 도시 규모가 큰 이유로 인해 강남을 중심으로 목동, 분당, 평촌 등 오랜 시간에 걸쳐 학군이 분산되어 만들어졌습니다.  부산은 해운대구를 중심으로 동래구 정도로 분산되어 있습니다.  대구는 수성구를 중심으로 학군이 강하게 모여 있습니다.  광주는 학군의 힘이 강하게 작용하며, 울산도 남구 옥동을 중심으로 모여있는 구조입니다.  교통은 가격이 어느 선에서 결정될 때 중요한 역활을 하지만, 가격 상승의 본질은 아닙니다.  서울의 교통망, 특히 지하철은 가격 결정에 많은 영향을 주지만, 지방으로 갈수록 그 영향력은 크지 않습니다.  상승기 후반으로 갈수록 고가의 주택들이 상승폭을 확대하고, 강한 반등을 만들어내는 경우가 많습니다.  지나친 정책 개입은 시장을 왜곡시키며, 공급자와 수요자의 역할을 어렵게 해 자연스러운 거래가 힘들어집니다.

 

 

상승과 하락에서 보여주는 통계의 의미

가구수 증가와 멸실 가구, 세대수 증가로 새롭게 시장에 진입하는 수요가 제일 중요한 수요라고 할 수 있습니다.  한 도시의 한계 수요는 그 도시가 30년 동안 자정 기능을 가지고 수급의 균형점을 찾아간 물량이라고 할 수 있습니다.  신규로 들어오는 수요들이 공급으로 흡수되지 못해서 3년 연속 공급이 작아지면, 큰 압력으로 작용해 상승 변곡점을 만드는 것이며, 반대로 충분한 공급이 3년 연속됐을 때는 시장의 에너지를 모두 흡수해 하락의 변곡점이 만들어집니다.  서울 수도권과 지방 광역시 중에는 광역시가 더 수급이 일치하는 경우가 많습니다. 도시의 기능상 중심 역할을 하고, 주위에 있는 위성도시와 거리상 독립되어 있을수록 수급이 잘 맞습니다.  인구는 도시화 속에서 살아가는 사람들의 경제 주체이자 인적자원으로 도시의 규모라고 할 수 있습니다. 이들이 분화되어 만든 가구와 소득이 부동산 시장에서 수요자로서 역할을 하고 있습니다.   거래량은 즉각적으로 시장에 반영되어서 제공되는 정보가 아니며, 거래량은 최소한 60일 정도 지나서야 확인되며 알 수 있는 정보입니다.  거래량은 하락기 이후에 나오는 첫번째 거래량 증가가 가장 중요하며, 이후에 가격이 움직일 가능성이 가장 높습니다.  거래량을 선행 지표로 사용할 수 있는 것은 단 한 번뿐입니다. 침체기에 있는 도시의 공급 부족으로 인한 첫 번째 매매거래량 증가는 선행 지표라고 할 수 있습니다.  이후 가격이 상승하고 난 후에는 수요가 공급자가 되기도 하며, 시장에 따라 매물 감소의 영향으로 거래량의 의미는 축소된다고 봐야 합니다.  심리 지수는 매매가격과 동행하는 지수일 가능성이 높아 선행지수로 사용할 수 없으며, 투자로 활용하기 힘듭니다.  수요의 한계점을 보여주는 한 단면인 미분양의 증가와 감소를 통해 시장의 변곡점을 볼 수 있습니다. 서울 수도권은 긴 시간동안 만들어 놓은 전세가율이라는 에너지원으로 상승장에서 사용하기에 상승의 길이도 길게 되는 것입니다. 전세가율은 한 도시가 과거에서부터 공급의 환경으로 만든 현재에 사용하는 에너지원이며 잠재 수요와도 같습니다. 자가 보유율이 올라가지 못하고 지속적으로 몇 년간 유지만 되어도 많은 에너지를 쌓아놓게 됩니다.  그 에너지를 간접적으로 확인할 수 있는 것이 전세가율이나 전세수급입니다. 이 에너지를 모으는 힘의 크기는 도시 규모에 따라 다르며, 가구수와 세대수가 많은 지역일수록 긴 시간 동안 자가 보유율이 올라가지 않는다면, 내부에 쌓아놓은 에너지가 더 커집니다.  하지만 어떤 도시에서 자가 보유율이 조금씩 계속 올라갔다면, 쌓아놓은 에너지가 크게 없기 때문에 상승폭도 작으며, 전세수급도 양호한 수준에서 유지됩니다.  매수우위지수도 현재 시장의 상황을 간접적으로 알 수 있는 통계일 뿐이며, 상승장이 유지되거나 앞으로도 계속 상승할 것이라고 전망하는 성격의 통계는 아닙니다. 입주 물량보다 빠르게 확인할 수 있는 인허가 물량과 택지 지정을 잘 살펴본다면, 확률이 높은 곳에 투자할 수 있고, 과공급의 위기를 피할 수 있을 것입니다. 

 

 

시장의 해석 방법과 부동산 시장의 의미

시장의 주체가 되어 앞으로 끌고 가는 것은 결국 주거를 필요로 하는 실수요자입니다.  시장의 주체는 실수요자이고, 실수요자가 '내 집 마련'이라는 궁극의 목표를 달성하고 나서야 시장은 비로소 끝이 납니다.  끝나는 시점은 충분한 공급을 만났을 때입니다.  그 해 입주 물량이 전세 가격에 가장 먼저 영향을 주고, 그해부터 누적해서 3년 차 입주량이 예정되어 있을 경우, 매매 가격도 영향을 받는 것으로 보입니다.  최근에 투자의 패턴을 보면 상승장 초기에 들어가는 투자자들이 많습니다.  이들 투자자가 만들어내는 상승의 불꽃이 공급 환경과 만나고, 다시 실수요자들이 참여하면서 첫 상승의 시발점일 가능성이 높습니다.  공급으로 만든 상승 환경이라면 실수요자든, 투자자든 누가 먼저 움직여도 상승하게 됩니다.  이러한 상승 환경에서 정부의 정책 도움이 있다면 상승장을 더욱 촉발하는 요인이 될 수 있습니다.  도시 규모가 큰 도시는 추세의 영향을 많이 받고, 도시가 작을 수록 한 해 입주 물량의 영향을 크게 받습니다.  추세 안에서 일어나는 변동성의 폭은 변수에 의해서 결정되며, 추세는 도시의 규모와 공급량에 의해 결정됩니다.  변곡점을 일으키는 3년차의 한계 수요가 접하는 시점에서 추세가 반전될 가능성이 가장 많습니다.  공급 정책은 바로 사용할 수 없는 정책이며, 공급은 미래에 입주가 될 때 효과를 볼 수 있는 정책입니다.  미래의 정책으로 현재 시장의 상승을 잡을 수 없기에 현재 시장에는 금융 규제로 압박하고, 장기적으로는 공급 정책으로 끌고 가려는 정책을 취하는 것입니다.  3년 연속 누적해서 공급이 부족하고, 공급 부족이 전세 부족으로 이어져 전세수급 지수가 상승하며, 이어서 전세 가격이 상승하고, 매수우위 지수가 상승하고, 매매거래량이 증가하며, 미분양이 감소하는 것이 상승의 시그널입니다.   그러나, 한계 수요를 넘어서는 공급이 3년간 누적되어 있고, 전세 수급과 전세 가격이 하락으로 들어가며, 매수 심리인 매수우위 지수가 하락하고, 주택 자가 보유율이 3-4% 상승해서 무주택 수요를 흡수하며, 미분양이 증가하고, 매매거래량이 줄어들 때가 하락의 시그널입니다.

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