아파트 가격
핵심 키워드는 심리, 부동산 사이클, 전세가입니다. 집값을 올리는 주범은 투자자가 아니라 전세 임차인이라는 것입니다. 따라서, 전세 대란을 막기 위해서는 전세 임대사업자가 늘어야 하므로, 투자자는 반드시 필요한 경제 요소입니다.
투자자는 갭 투자 물건은 가능한한 전세 만기에 맞추어서 팔고, 부동산의 흐름을 익혀 올라가는 흐름에는 반드시 보유하고 있어야 합니다. 저자는 주택가격에 영향을 미치는 요인을 전세가, 심리, 정부 정책등을 이야기하고 있습니다. 이중 정부 정책은 일시적이라고 생각되며, 현장에서의 사람들의 심리가 큰 작용을 한다고 생각됩니다. 계속되는 전세자금대출 및 전세보증보험의 영향으로 깡통 전세가 대부분이므로, 이러한 불안정한 깡통 전세도 폭락 시 추가적인 요인이 될 거 같습니다. 저자는 돈의 노예가 되지말자며 목표금액을 정해놓고 목표치에 도달하면 손을 놓는 것도 행복으로 가는 지름길이라고 했습니다. 생각컨대, 40억 자산 및 월1000의 임대수익이면 은퇴하고자 합니다. 다만, 목표를 이루기 위해, 아이들의 교육 투자가 물리적, 정신적으로 가장 큰 변수입니다.
주택보급률 100%가 넘으면 집값이 내려간다는 통념이 있습니다. 그러나, 일본의 경우 등을 볼 때도 빈집이 늘어나는 현상은 거의 집값에 영향을 주지 않습니다. 실질 주택보급상황은 100%언저리에서 오르락내리락할 뿐 크게 변하지 않습니다. 주택을 원하는 사람들의 심리는 좋은 입지의 주택을 원합니다. 그러므로, 아무리 지방에 주택에 많이 공급되어도 서울 경기에 주택이 많이 공급되지 않으면 집값은 내려가지 않습니다. 또한, 인구가 줄어들면 집값이 내려간다는 통념이 있습니다. 그러나, 인구가 자연스럽게 줄어드는 상황에서는 시장은 이미 적응을 해서 집값에 크게 영향을 주지 않게 됩니다. 인구보다 가구수는 증가하고 있습니다. 따라서, 인구가 줄어든다고 해서 집값이 떨어지지는 않습니다.
개인이 매수자가 되지 않고 세입자가 되는 이유는 매수를 통해 취득세, 재산세 등을 내지 않고, 전세 보증금은 전액 손해없이 돌려받을 수 있다고 생각하기 때문입니다. 그리고, 매수를 통해 손해를 봤던 매수인과 집을 한 번도 사본 적이 없는 세입자는 집값이 더 떨어질수도 있으니 할인을 더 하면 그때 가서 사겠다는 생각을 가지고 있습니다. 그러나, 집값이 상승하게 되면 집값 상승률을 세입자는 따라갈 수 없습니다.
개인 투자자들이 투자하지 않게 된다면 전세 공급이 줄어들게 되고, 그 이후에는 전세 폭등이 오게 됩니다. 투자자가 늘어나서 전세 공급이 늘어야만 전세가 안정될 수 있습니다.
전세
선진국에는 전세가 없습니다. 전세는 투자자입장에서는 전혀 도움이 안되는 투자 방법입니다. 그러나, 우리나라에는 역사적인 이유로 전세가 있습니다. 이러한 전세를 잘 이용하는 것도 투자의 방법입니다. 전세대란이 발생하고 합니다. 전세 대란은 공급이 부족하거나, 전세 수요가 증가하거나, 정부 정책의 부작용으로 발생하곤 합니다. 전세 대란은 세입자에게 큰 시련을 주므로, 전세 대란에 대한 대책이 필요합니다. 전세 임대인을 늘려야 합니다. 가끔 매매가를 역전하는 전세가가 발생하곤 합니다. 그러나, 이는 통계의 함정이거나 실거래가 신고의 시간차일 가능성이 높습니다.
전세가는 집값을 올리는 이유가 됩니다. 전세 임차인이 매매가를 올리는 주범입니다. 가끔 임대인이 임차인에게 전세보증금의 일부를 돌려주는 역전세가 나타나기도 합니다. 이는 전세가 하락에 기인한 것이나, 일시적인 상황에 그칠 가능성이 큽니다. 입주 시 원분양가 그대로인 상황에서의 역전세난은 투자자들에게 공포를 안겨줍니다. 그리고 주변 아파트의 전세가율이 낮아서 갭 차이가 크기 때문에 역전세난이 오래가게 됩니다. 이때부터 폭락기가 시작되는 것입니다.
심리를 통해 투자 여부를 결정할 수도 있습니다. 아파트에 관심이 없던 분들이 묻지마 투자에 나서는 경우에는 상투일 가능성이 높습니다. 거의 모든 사람이 집값이 오른다고 생각하고 행동에 임할 때는 폭등이 찾아오고, 모든 사람이 떨어질 것으로 생각할 때는 폭락이 찾아오는 것입니다. 즉, 사람의 심리에 집가격이 요동치는 것입니다.
매매시장에서 하락의 흐름이 있을 때는 투자자들이 매수하지 않고 실수요자들도 자가를 팔고 전세의 수요자로 변하므로 임대시장은 임대인 우위의 시장이 되고 임대가인 전세가가 상승합니다. 이 경우, 매매 시장은 수요와 공급이 안정되어 있음에도 불구하고 상승 쪽으로 흐름이 흘러가게 되어 있습니다.
부동산 투자
폭락 시기에는 폭등에 따른 부동산 구매자가 투기자들이 대부분일 때 폭락을 맞이하게 됩니다. 하락 안정기에는 하락이 어느 정도 멈추고 매매가는 진정이 되고 전세가는 서서히 상승하는 시기입니다. 언론에서는 부정적인 뉴스가 주를 이룹니다. 상승 안정기에는 투자자들은 시세보다 싼 급매물을 노리고 여유있게 투자합니다. 폭등기에 가격을 끌어올려 주는 역할을 하는 사람이 바로 실수요자입니다.
학군이 좋은 지역은 투자해서 실패할 확률이 적습니다. 너무 좋은 집을 찾기 보다는 매수 타이밍이라고 생각한다면 어느 정도 마음에 드는 물건을 구입하는 것이 좋습니다. 임차인들은 갭 투자자들의 투기가 아니라 매매가가 떨어질까 두려워 매매에서 전세로 돌아선 임차인에 의해서 전세가가 올라간다는 사실을 알아야 합니다. 전세가는 임차인이 올리는 것입니다. 전세가율이 높은 물건은 매매로는 인기가 없는 물건이지만 과감히 매수하셔야 합니다. 전세가율이 높은 물건의 파는 시기는 전세를 처음 맞춘 지 2년만기가 되어가는 시점이 가장 좋습니다. 매수자가 투자자도 될 수 있지만, 실수요자도 될 수 있기 때문에 입주시기를 어느 정도 맞출 수 있기 때문입니다. 매도 시 경쟁 물건이 많은 경우에는 만기에 맞추어서 다른 임차인을 맞추거나, 아니면 기존 임차인에게 오른 금액에 재계약을 먼저 합니다. 이렇게 임차인을 먼저 맞춘 상화에서 투자자에게 팔면 세입자를 맞추지 않은 상황에서 파는 것보다 잘 팔립니다. 투자자는 별도로 세입자를 맞출 필요가 없기 때문입니다.
갭투자를 한 물건은 항상 전세 만기에 맞추어 파는 것이 유리합니다. 빌라가 많이 오르는 시기가 있습니다. 그러나, 극히 협소한 시기에만 그렇게 되므로 초보자는 피하는 것이 좋습니다. 재개발, 재건축 투자를 진행할때는 반드시 사업 추진이 가능성이 아주 클 때만 진행하시는 것이 바람직합니다. 시간이 오래 걸리므로 한번 묶이면 빠져 나오기가 어렵습니다. 싸게 사는 것도 중요하지만, 매매가가 올라가는 흐름에는 반드시 보유하고 있어야 하는 것이 더 중요합니다.
부동산 담보 대출은 적절한 시기에 받아야 합니다. 그리고, 적금을 드는 것보다는 원리금 균등 상환으로 대출받는 것이 훨씬 낫습니다. 집값의 상승을 적금 이율로 커버하기는 어렵습니다. 이자불입액이 부담스럽지 않은 범위 내에서 대출 규모는 최대한 많이 받는 것이 좋습니다.
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